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리모델링사업은 재개발·재건축 등 정비사업과 달리 공사비 검증을 받는 절차가 명문화돼 있지 않은 데다, 서울을 제외한 지방자치단체에서는 공사비 조율을 위한 지원 체계조차 없어 뚜렷한 돌파구가 없는 실정이다.



수원 영통구 영통동의 대단지이자 리모델링사업지인 벽적골 두산·우성·한신아파트 전경 2025.08.18 [사진=이효정 기자 ]


27일 정비업계에 따르면 경기 수원시 영통구 영통동 벽적골 두산·우성· 현대자동차 할부프로그램 한신아파트(8단지) 리모델링주택조합은 시공사인 대우건설과 공사비 증액분을 두고 협상 중이다.
대우건설이 지난 2022년 시공사 입찰 당시 제안한 공사비는 5858억원인데, 지난 4월 조합에 약 2000억원(33.6%) 많은 7827억원의 공사비로 변경을 요청하면서다.
이에 대해 조합은 같은 필지의 상가와 유치원 시설 약 호박죽 800평이 공사비 산정에 포함됐다며 대우건설에 이를 제외하고 공사비를 증액해야 한다고 회신했다. 지난 25일 보낸 공문에서 "공사 연면적에는 해당 사업부지와 한 필지로 돼 있는 상가와 유치원은 포함되지 않는다"고 적시했다.
대우건설은 공사 연면적에 차이가 있어도 전체 공사비 증액분은 크게 달라지지 않는다는 입장이다.
대우 수녀 건설 관계자는 "인상된 3.3㎡당 공사비는 국토교통부가 고시한 표준 건축비 수준이며, 최근 몇 년 새 자재 가격이 매우 높아져 부득이하게 공사비 증액을 요청하게 됐다"며 "공사 면적만 가지고 공사비를 책정하는 것이 아니기 때문에 면적이 소폭 줄어든다고 해도 증액분이 크게 달라지지는 않을 것"이라고 말했다.
조합은 받아들일 수 없다는 입장이 저소득층월세지원 다. 애초 공사비 세부 내역서 제출도 부실했다면서, 정확한 공사 면적도 다르다면 공사비 산정 검증이 필요하다는 것이다.
김도경 조합장은 "공사 연면적에 따라 공사비를 계산할 텐데 큰 규모가 아니어도 공사 면적이 줄어들면 총 공사비도 영향을 주는 것 아니냐"며 "반대로 조합에서 공사 면적을 넓힌다고 요청하면 공사비를 더 받을텐데 어떤 기준인 저축은행 예금금리 지 모르겠다"고 말했다 .



수원 영통구 영통동의 대단지이자 리모델링사업지인 벽적골 두산·우성·한신아파트 전경 2025.08.18 [사진=이효정 기자 ]


리모델링사업 공사비 증액 협상은 어떻게?
리모델링 사업의 공사비 증액과 관련해서는 검증할 체계가 없다는 것이 문제로 지적된다. 재건축·재개발 정비사업은 '도시 및 주거환경정비법(도정법)'을 적용받아 공사비 검증 절차를 밟는 데 비해, 주택법과 건축법을 적용받는 리모델링사업은 관련 절차가 없다.
도정법 제29조의2에 따르면 △토지 등 소유자 또는 조합원 20% 이상이 사업 시행자에게 검증 의뢰를 요청하는 경우 △사업시행인가 이전에 시공사를 선정한 경우 공사비의 증액 비율이 10% 이상일 때 △사업시행인가 이후에 시공사를 선정한 경우 공사비의 증액 비율이 5% 이상일 때 등이 공사비 증액 검증 대상이다.
김 조합장은 "대우건설이 2000억원 가량의 공사비 증액을 요청하면서 처음에는 공사비 산출 내역서로 A4 용지 몇 장만 공유해 줬다"며 "이후 (추가로 요청해) 150~200장 사이의 분량으로 받았지만 그것만으로는 공사비 검증이 어렵다고 대우건설에 요청했다"고 말했다.
그러면서 "주택법을 주로 적용받는 리모델링 사업은 공사비 산출 내역서 제출 의무가 없어 다른 조합들도 내역서를 받지 못한 것으로 안다"며 "하지만 최근에는 공사비 인상 사례가 나오면서 다른 현장에서는 공사비 산출 내역서 근거 자료를 수십 상자 분량으로 제출하기도 했다"고 설명했다.
공사비 갈등 발생 시 지자체가 중재하기 어렵다는 것도 어려운 점으로 꼽힌다. 수원시청 관계자는 "조합과 시공사 간의 계약이고, 법적으로 개입할 근거도 없어 조율에 어려움이 있다"며 "대우건설의 내부 자료는 대외 유출이 안 되기 때문에 검증이 힘들다"고 말했다. 이어 "지난 20일 대우건설 관계자를 직접 만났으며, 대우건설과 조합과 협의해 조합원들을 대상으로 설명회를 하기로 해 이를 기다리고 있는 상황"이라고 말했다.
그러면서 "서울시는 코디네이터 제도를 조례로 운영하고 있는데, 그 또한 강제성은 없고 기초단체로서는 관련 제도 운영에 어려움이 있다"며 "공동주택관리법에 분쟁조정위원회가 있어 이를 활용하는 방식 등을 검토하고 있다"고 말했다.
서울시를 제외하고는 뚜렷한 정비사업 분쟁 지원 체계가 없다는 얘기다. 서울시가 운용하는 '정비사업 코디네이터'는 재개발·재건축 등 정비사업 과정에서 발생하는 갈등을 중재하는 민간 전문가다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재개발·재건축, 리모델링 사업 등에서 갈등이 발생했을 때 서울시를 제외하고는 지자체가 시공사와 조합 간 갈등을 해결하기 위한 수단이나 체계 없는 게 현실"이라고 말했다.



수원 영통구 영통동의 대단지이자 리모델링사업지인 벽적골 두산·우성·한신아파트 전경 2025.08.18 [사진=이효정 기자 ]


수원 벽적골 두산·우성·한신아파트는 지난 1997년에 입주, 올해로 29년차를 맞은 대단지 아파트다. 지하 2층 최고 20층 18개동, 1842가구의 단지가 수평, 별동 리모델링 증축을 통해 1956가구 규모로 재탄생할 예정이다.
약 3년 만에 리모델링사업 관련 절차를 마무리하고 조합원 분담금을 결정하는 권리변동총회를 남겨두고 있다. 지난 2021년 12월 조합을 설립해 지난 1월 리모델링 사업계획 승인을 받았다. 권리변동총회는 대우건설과 공사비 협상이 이뤄지지 않으면서 지난 6월에서 9월로 미뤄졌다. 총회에서 조합원 50% 이상의 동의를 얻어야 분담금이 확정된다.
/이효정 기자(hyoj@inews24.com)