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외국인 부동산 보유 규모가 10만 가구를 돌파한 것으로 나타났다. 이 중 중국인이 전체 외국인 보유 주택의 절반 이상을 차지했다.

대출 규제를 받지 않는 외국인의 주택 매수는 서울과 수도권 등 일부 지역의 집값 상승 뇌관으로까지 지목된다.
23일 국토교통부에 따르면 외국인이 소유한 국내 주택은 지난해 말 기준 10만216가구로 6개월 전보다 5158가구 늘었다. 전체 주택 중 외국인이 보유한 주택 비율은 0.52%다. 주택 소유 외국인은 9 은행 사업자대출 만8581명이다. 국적별로는 중국인이 5만6301가구로 가장 많고, 이어 미국인 2만2031가구, 캐나다인 6315가구 순이다.




외국인 보유 주택 대부분은 아파트 등 공동주택이며 수도권에 집중됐다. 경기도 3만9144가구, 서울 2만3741가구, 인천 998 대출 조기상환수수료 3가구 순이다. 시군구별로는 경기 부천 5203가구, 안산 5033가구, 수원 3429가구, 평택 2984가구 등 외국인 주택 집중 지역이 확인됐다.

외국인이 보유한 토지 면적은 2억6790만㎡로, 이는 전체 국토의 0.27%다. 공시지가는 총 33조4892억원으로 1년 사이 1.4% 증가했다. 국적별로는 미국인이 53 삼성제2금융 .5%를 차지했고, 중국인은 7.9%였다. 외국인 토지 소유자의 55.6%는 교포, 33.7%는 외국 법인, 10.5%는 순수 외국인으로 집계됐다.
특히 최근 6.27 대출규제와 맞물려 해외자금 조달·유입을 통한 외국인의 투기성 거래가 증가할 우려가 커졌다. 부동산거래신고 자료에 따르면 외국인의 주택거래 건수는 2022년부터 연평균 약 2 저축은행대출상담 6% 이상 증가했다. 수도권 외국인 주택거래 건수는 2022년 4568건에서 2023년 6363건, 지난해 7296건으로 늘었다.




외국인의 국내 부동산 매입 증가 이유로는 중국인 투자자의 경우 한국과의 지리적 근접성과 교통 편의, 한류 문화 친밀감 등이 매입 보험사 담보대출 에 긍정적 영향을 준다. 이들은 서울과 수도권 등 임대수익성이 높은 지역 부동산을 선호한다. 실제로 다수는 거주 목적이 아닌 임대나 시세차익을 위해 매입한다.

비거주 외국인은 국내 주택을 매입하는 경우 위탁관리인을 지정해 신고해야 한다. 정부는 이처럼 실거주 목적 없는 주택 매입이 투기 목적 거래일 가능성이 높다고 판단했다.
역차별 논란도 커졌다. 내국인은 대출 규제, 세금, 다주택자 중과 등 각종 규제를 받는다. 외국인은 상대적으로 규제 사각지대를 활용해 매입이 용이하다. 편법·불법 자금을 활용한 부동산 거래 사례도 보고된다.
외국인 부동산 매입 확대는 내국인 역차별과 투기적 거래로 인한 집값 상승, 임대시장 불안정, 자금출처 불명확 문제, 지역사회 갈등 등으로 이어지고 있다.
특히 서울 강남권이나 수도권 일부 고가 주거지에서는 외국인 매수 비율 증가로 가격 급등과 시장 불안정이 관측된다. 실거주 목적이 아닌 임대·투자 수익 목적 매입이 늘면서 전·월세 가격까지 상승해 실수요자의 부담이 가중되고 있다.
국토부는 지난 21일 서울시 전역, 인천시와 경기도 주요 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정했다. 향후 1년 간 외국인 등이 해당 지역에서 토지를 거래하려면 사전에 부동산 소재 시·군·구청의 허가를 받아야 한다. 실거주하지 않는 이상 허가를 받기 어렵다.


실거주 안하는 외국인, 서울·수도권서 집 못사





외국인 토지거래허가구역 지정 범위 [자료 = 국토부]



앞으로 실거주 하지 않는 외국인은 수도권 지역 내에서 주택 매매가 제한된다. 아파트를 비롯한 대부분 주택 유형에 적용되며 4개월 내 입주와 취득 후 2년간 실거주 조건이 달린다.

앞서 국토부는 지난 21일 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 서울시 전역, 인천·경기 주요 지역을 외국인 토지거래허가구역(토허제)으로 지정한다고 밝혔다.
서울시는 전 자치구가 해당되고 경기도는 수원·성남·과천 등 23개 시군이, 인천은 중구·미추홀구·연수구 등 7개 자치구에 적용된다.
대한민국 국적을 보유하지 않은 개인, 외국 법인 및 외국 정부 등이 모두 대상이 되며 단독·다가구주택을 비롯한 연립·다세대, 아파트 등 대부분 유형의 주택이 해당된다.
주택 거래를 허가 받은 외국인은 허가일로부터 4개월 이내 해당 주택에 입주해야 하며 주택 취득 후 2년간 실거주해야 한다. 외국인 토허제는 오는 26일부터 내년 8월 25일까지 1년간 지정 효력이 발생하며 향후 시장 상황을 고려해 기간 연장을 검토할 계획이다.
토허제 지정에 따라 앞으로 외국인들의 투기성 부동산 거래는 차단될 것으로 보인다. 국토부는 현장점검을 강화해 실거주 의무이행 여부를 확인하고 불이행시에는 이행강제금 부과뿐만 아니라 필요시 허가취소를 검토할 예정이다.
위반 사실이 확인되면 주택 소재지의 시·군·구청장이 3개월 이내 기간을 정해 이행 명령을 내린다. 이행하지 않을 경우 의무 이행시까지 이행강제금이 반복 부과된다. 이행강제금은 토지 취득가액의 10% 이내에서 이행명령 위반 사유에 따라 차등 부과된다.
대출 규제 강화로 야기된 내국인들과의 역차별 문제를 해소하기 위해 자금출처도 보다 엄격히 살펴본다는 방침이다.



외국인 주택 취득 제한 및 조사 절차 [자료 = 국토부]



국토부는 부동산거래법 시행령을 개정해 외국인의 주택 구입시 자금조달계획 및 입증자료 제출 의무를 확대할 예정이다. 현재 자금조달계획서 및 입증 서류 제출 의무는 투기과열지구 내 주택거래에만 적용되지만 허가구역 내 거래에도 확대 적용될 예정이다.

또 외국인의 자금출처 조사를 강화하기 위해 자금조달계획 내용에 해외자금 출처 및 비자 유형(체류자격) 등도 추가한다.
이와함께 외국인 주택 거래에 대한 상시 및 기획 조사도 강화한다. 조사 결과 외국인의 해외자금 반입에 따른 주택거래가 자금세탁 등으로 의심되면 금융정보분석원(FIU)에 통보돼 해외 FIU에 전달될 수 있도록 한다는 것이다.
조사 결과, 양도차익 관련해 해외 과세당국의 세금 추징이 필요할 것으로 보이는 거래는 국세청에 통보돼 해외 과세당국에 전달될 수 있다고 국토부는 설명했다.
국토부 관계자는 “해외자금 유입을 통한 외국인 투기 방지를 위한 것으로 외국인의 시장 교란 행위를 원천적으로 차단하고 집값을 안정시켜 우리 국민의 주거복지에 기여할 것”이라고 강조했다.